不動産売却で譲渡損になった場合の対応

不動産の売却に関する税金は、

売れた値段　−　買った値段　−　売ったときにかかった経費

がプラスの場合にかかることになります。

一方で、マイナス（譲渡損）になった場合に、どうすべきかまとめてみました。

申告不要

譲渡所得がマイナスになったということは、売れた金額にかかわらず、税金計算上は損したという扱いになります。

1億円で土地が売れたとしても、過去に買ったのが1億1千万円であれば、1千万円損したということになるので、納税はありません。

では、申告はといえば、こちらも必要がありません。普段から、確定申告をしていないのであれば、何もせずほっておいていいということになります。

ちなみに不動産の譲渡損の場合、他の収入（給料や事業の収入など）との相殺はできません。

この譲渡損が利用できるのは、
・同じ年に別の不動産の売却があり、そちらはプラスである
・マイホームの売却の場合（条件あり）

です。

自宅を売って損が出た場合にできること

こういった場合には、マイナスでも申告したほうがメリットはあります。

本当に譲渡損？

ところで、不動産が譲渡損であるかどうか、きちんと確認しておくべきでしょう。

土地だけであれば、単純に買値と売値の比較だけですぐ判断できます。

ところが、マンションなどの建物とセットで売却の場合、単純に過去の買値だけ比較すればいいわけではありません。ある程度細かい計算が必要です。

買った値段は土地と建物で考え方が違う

・昔にもっと高く買ったから大丈夫
・もうかったつもりはない
・残債が残っているので損したはず

などと考えてはいけません。

譲渡損だと思っていて申告しなかったら、きちんと計算したら譲渡益になったなんてこともありえます。

申告する場合には、譲渡所得の内訳書という計算の明細を作成するのですが、譲渡損で提出しない場合であっても、きちんと計算して作成しておくべきでしょう（提出しない場合、細かく記載する必要はありません）。

書類の保管

譲渡損の場合申告は不要ですが、なんとなく不安が消えないという方もいます。

それであれば、申告してしまって安心したほうがいいのでは、と私は考えています。

それに加えて、申告するしないにかかわらず、必ず計算明細書や証拠書類（売買契約書など）は必ず保管しておきましょう。

申告していれば税務調査やちょっとした問い合わせということもありますが、

申告していない場合でも税務署からの問い合わせも十分にありえます。

その時に、きちんと説明（「こういった計算結果のため申告不要と判断しました」と言える）できる状況にはしておくべきでしょう。間違っても申告不要だからと、書類を捨ててしまうようなことのないようにしておきましょう。

＜昨日の出来事＞
午前は我孫子市役所でのとある会議に出席。
午後はランニング7kmとちょっとした買い物へ。