自宅を売って損が出た場合にできること

自宅を売却した場合には、税金が安くなる特例がありますが、
売却をして損が出てしまった場合にも、税金を納めないでいいだけでなく、
他の所得（給与など）と相殺して、税金が安くなる特例があります。

自宅を売却すると、特例で税金が安くなります

損が出ると切捨て

不動産（土地・建物）を売却した場合には、売れた値段が買ったときの値段より高かった場合、
つまり単純に儲かった場合には、その儲けに対して20％ほどの税金がかかります。

不動産を売却したら、いくら税金がかかるか？

一方で、売れた値段が買ったときの値段より安かった場合、つまり単純に損をした場合にはどうなるかというと、特に何もありません。損した場合には、税金を納める必要もありませんが、それ以外に何もありません。単純に切り捨てられて終わりです。

たとえ8,000万円で売れたとしても、買った値段が1億円であって場合には、税金は納める必要がありません。ただし、損した2,000万円も切捨てで何もありません。

ただし、売った不動産が自宅である場合には、２つの特例があり、条件に合致すれば他の所得などと相殺することができます。

２つの特例

自宅を売却した場合に損が出てしまった場合には、次の２つのどちらかにあてはまれば、他の所得と合算して、相殺することができます。相殺しきれなかった場合であっても、３年間は繰り越すことができます。

この２つの併用はできません。

ただし、その後に自宅を買い替えたときには住宅ローン控除との併用はできます。

①　自宅を買い替えた場合

・自宅を５年以上もっている
・自宅を買い替えた、または買い替える予定（時間制限あり）
・住宅ローンを利用して、自宅を買い替えた（買い替える予定）

②　売った自宅に住宅ローンが残っている場合

・自宅を５年以上もっている
・売った自宅に住宅ローンが残っている
・売れた金額で住宅ローンを返済しても、住宅ローンを返しきれない
（売れた金額－住宅ローンの残高以上の損が出ていても、それ以上の相殺はできません）
・住宅を買い替える必要はなし

２つの特例の違い

２つの特例は、いずれも住宅を売って損が出た場合に使える特例です。

まとめてみると、このようになります。

なお、売ったお金で住宅ローンを完済できなくて、かつ、住宅を買い替える場合には、①、②どちらでも使えることになります。どちらかを選ばなければならないわけですが、②の場合金額に限度があるため、①の方が有利です。

一番気をつけたいのが、損が出ているからといって申告をしないことです。
確かに、損が出ているため申告の必要はありませんが、それなりの税金が安くなる場合がほとんどで、申告をしなければ自分が損することになってしまいます。

自宅に関しては、買ったとき、売った時いずれも税金が優遇される制度が多くあります。