マンションの評価が難しい理由

不動産の評価は難しく、相続税のことで一番聞かれることではありますが、その中でもマンションの評価は非常に難しいです。

どういったことが難しいのか、まとめてみました。

マンションの土地（敷地権）

マンションの評価が圧倒的に難しいところは、マンションの土地です。

かなりの広大な土地ということもあり、評価が非常に難しくなります。

一般的な一戸建ての場合大きくても200～300㎡くらいでしょうが、マンションの場合には、数千～万㎡というようなところはザラにあります。

さらに、マンションの場合には立地が良いため、路線価（1㎡あたりの単価）が高く、全体の土地の金額が非常に高くなります。

とあるマンションの場合、路線価が111万円、面積が4,500㎡のため、全体では約50億円という評価額が算出されます（細かい計算は省略しています）。

もちろん、これをマンションの所有者全員で所有しているので、これを敷地権の割合をかけて、自分の持分の金額を算出することになります。

ちなみに、とあるサンプルを選びましたが、相続税評価額は約1600万円になります（柏駅周辺のとあるマンションでの単純計算です）。

もちろん増額要素（複数の道路に接している）も、減額要素（不整形地など）も非常に多い（今回の計算では一切加味していません）こともあり、非常に難しくなってしまいます。

桁ひとつ違うだけでも、大変ですからね。

補正率

さらに、マンションの評価を難しくしたのが、令和6年から始まった区分所有補正率です。

通常の相続税評価額に、この補正率を計算して、通常の相続税にかける必要が出てきました。

この数字は

・築年数
・建物の総階数
・自宅の階数
・自宅の面積1㎡あたりの敷地の面積の割合

といった数字をもとに計算するのですが、非常に計算はややこしいです。

実際のマンション評価に使う区分所有補正率の計算のしかた

実際には、登記簿を入手して数字を当てはめれば、計算できるものなのですが、初見で計算するのはなかなか困難でもあるものと思われます。

ちなみに、前述のマンションでも以前に区分所有補正率を計算しましたが、約2倍となりました。そういったこともあり、相続税評価額は約3200万円ということになります。

建物

相続税の評価で比較的簡単なのが、建物の評価です。

固定資産税評価額×1.0という計算式なので、単純に固定資産税評価額が把握できればOKでした。

ところがマンションの場合には、評価額に上記の区分所有補正率をかける必要があります。

そういったこともあり、区分所有補正率が決まらないと数字が計算できなくなってしまいました。

結局のところ、まずは区分所有補正率の把握が大事になってきます。

＜昨日の出来事＞
午前は相続の申告の有無の試算。
午後は相続の書類整理、散髪。