相続した空き家を売却した場合、税金が安くなる場合があります

相続により亡くなった方の自宅を相続して、その後空き家になるため売却した場合には、
空き家が増えることを防止する観点から、税制上の優遇措置があります。

空き家の3,000円控除とは

空き家の3,000万円控除（正式名称は、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます）とは、

・亡くなった方の自宅を相続した
・その後空き家になってしまう
・建物が古い（昭和56年5月31日以前に建築されたもの）
・使わないので売却する

場合には、譲渡所得（売ったことのよる儲け）から3,000万円減らしてくれます。

譲渡所得が3,000万円であれば、本来は税金が600万円ほどかかりますが、
特例を使うことにより、譲渡所得が０になるので、税金もかからなくなります。

空き家の3,000円控除を受けるための要件

空き家の3,000万円控除を受けるには、以下のすべての要件に該当する必要があります。

売却する建物・土地の要件

・建物が昭和56年5月31日以前に建築されたもの（法務局で登記簿を入手すれば確認できます）
・マンションは対象外
・亡くなった方が一人暮らしをしていた
（亡くなる直前に老人ホームなどに入居していた場合もOKになる場合があります）

特例を受けるための要件

・売却する人が、相続で建物と土地をセットで取得した
・建物だけ売却　or  建物と土地両方を売却　or  　建物を取り壊して、土地だけ売却
（建物を売却する場合は、耐震基準を満たすために改修が必要）
・相続～売却までに、事業に使ったり、貸したりしていない
・相続してから３年以内に売却（具体的には相続から３年たった年の12/31まで）
・売却代金１億円以下、売却先が親族でない
・ほかの特例と併用していない（取得費加算の特例など）

なお、令和６年から、建物を取り壊さないで売却しても、
買った人が取り壊した場合や、改修工事をしたばあいもOKになります。

ただし、ご自分で取り壊してから売却したほうが安心かと思います。
買った人に書類をお願いする必要がありますし、
そもそも、買った人が取り壊さなかったりしたら、一大事なので…。

被相続人居住用家屋等確認書とは

空き家の3,000万円控除を受けるために必要な書類に、
「被相続人居住用家屋等確認書」というものがあります。

これは、市役所、区役所などで申請すれば、発行してくれます。
申請は、窓口で行うので、
・市役所のどこに行けばいいか
・どんな書類が必要か
は、あらかじめ確認しておいた方が、申請がスムーズに進みます。

順調に書類が整えば、２～３日で発行されます。

建物を壊した場合の例で申請した際、以下の書類が必要でした。

・被相続人居住用家屋等確認申請書・確認書（国土交通省のHPから取得できます）
・亡くなった方の住民票の除票
・売買契約書
・閉鎖事項証明書（建物を壊したことが確認できる謄本、法務局で入手）
・遺産分割協議書
・住民票
・身分証明書
・現地の写真（更地にしたもの）
・相続～売却の間に、何も使用していない（要は空き家であること）の証明する書類

相続～売却の間に、何も使用していない（要は空き家であること）の証明する書類は、
・電気、ガス、水道の使用中止日が確認できるもの（相続開始日以降）
・不動産屋の広告（現在空き家みたいな表現で売りに出されていると証明できます）
といったものです。

私もこの特例をお客様に適用しようと考えたことがあります。
ところが、そのお客様は取得費がわかり、実際に計算すると譲渡損になり、
特例を使わずとも、税額は０円になってしまいました。
それでも、念のため「被相続人居住用家屋等確認書」を取得しておきました。

不動産売却の税金は、多額になることの方が多いので、
税金を払う方も神経を使うとは思いますが、
申告を依頼された税理士も、同様に神経を使うのです。