不動産の取得費がわからないけど、特例を使って0になれば結果は同じ？

不動産の売却でネックになるのが、過去に買った値段（取得費）です。

紛失したなどの理由で、数字がわからないといったケースもあります。

その一方で、特例を使えば取得費がわからなくても0になるケースも多いです。

それならば、取得費がわからなくても結果は同じになりそうですが、そうならないことも多いです。

どちらも利益0

まず、自宅が3,000万円で売却できたとします（マイホームの3,000万円控除の特例が使える前提で）。

これを、2つのパターンで考えてみます。

まずは、取得費が分かる場合。これが仮に取得費が2,800万円だとすると、

3,000万円　−　2,800万円（取得費）−　200万円（マイホーム特例）　＝　0

で、譲渡益は0円、税金も0円となります。

もう一つ、取得費がわからない場合には、取得費を売れた値段の5％を入れていいことになるので、

取得費　3,000万円　×　5％　＝　150万円

3,000万円　−　150万円（取得費）−　2,850万円（マイホーム特例）　＝　0

で、こちらも利益は0になり、税金も0になります。

これで、結果は同じとなりそうですが、そうならないケースがあります。

所得制限のあるモノがある

ところで、所得控除などについて、収入に応じて使えなくなるものや数字が変わるものがあります。この判定に使うものが、合計所得金額というものなのですが、この数字は特例を使う前の数字で判定します。

さきほどの例で言えば、

・取得費が分かる場合の判定の数字は200万円

・取得費がわからない場合の判定の数字は2,850万円です。

仮に、他の所得（給与や年金など）が250万円とすれば、

基礎控除　68万円（取得費がわかる）→　0（取得費不明）

配偶者控除　受けることができる　→　受けることができない（本人の所得制限に引っかかる）

などといったことが起きるため、納税額に影響を及ぼすケースがでてきます。

いつも通りの年末調整をしてしまったり、年金の400万円の申告不要制度を普段使っていると、このようなことが起こり、特例で税金0のつもりが、このようなことが理由で納税になることもあります。

取得費がわかるにこしたことはない

たしかに、不動産の売却の税金でネックになるのが取得費です。

どこにあるのか探すのが大変ですし、仮に見つかったところで計算が大変（土地と建物を分けたりと）だったりします。

とはいえ、計算結果に大きな影響があるのも取得費だったりします。

今回は利益が出ているケースでの話でしたが、利益が出ないケースであれどうでしょう。

・取得費がわかる＋利益がない→申告不要

・取得費がわからない　→　利益となってしまい、申告も納税も必要

という結果になってしまいます。

やはり、不動産の売却には取得費の把握は必須です。まだ売ることを考えていない方でも、必ず先祖代々、書類の保管をしておきましょう。

＜昨日の出来事＞
午前は自分の確定申告、無事終わりました。
午後は税理士会、帰宅後力尽きて20時就寝。