賃貸物件を売却した際の不動産売却の税金

不動産賃貸業を行っている方が、その物件を売却するケースがあります。

その際の売却の税金の計算は、不動産所得とは別ワクの譲渡所得という形で計算します。

その時に気をつけたいことをまとめてみました。

取得費

不動産を買った場合には、不動産の売却価格から、過去に買った値段と売却時の経費を差し引いて、プラスになった場合に税額が発生します。

この過去に買った値段は、土地と建物によって取り扱いが違います。

土地は過去に買った値段をそのまま使用できますが、建物については、過去に買った値段から償却費相当額（自分が使用して価値が減った分）を引いて計算します。

この建物の償却費相当額が、自分がお住いになっていた場合と、事業用（賃貸も含む）で取り扱いが違います。

事業用の場合には、未償却残高、つまり過去に買った値段から今まで減価償却した金額の累計を差し引いた残りを使用します。

そのため、過去の申告書の減価償却費の明細をきちんと確認しておきましょう。

経費

不動産を売却する場合には、そのための経費がかかります。

・仲介手数料
・立退料（退去して貰う場合）
・取り壊し費用（更地にして売却する場合）
・測量費

などといったものが、あげられます。

この際に、不動産所得の経費になるか、譲渡所得になるかをきちんと区分する必要があります。

賃貸業に関するものであれば不動産所得の経費に、不動産売却に関するものであり、売却に直接必要なものである場合に限り、必要経費にします。

同じ経費であっても、目的によってどの経費になるかが変わりますので、お気をつけください。

立退料を払った場合の取り扱い

賃貸用アパートを壊した場合の注意点

消費税

この賃貸用の物件については、消費税の課税対象になります。このさいに、2つの点について考えておく必要があります。

まず、売却した年について、考えてみます。

その年が免税事業者＆インボイスの登録をしていなければ、この年については何も気にする必要はありません。

一方で、課税事業者の方は、この賃貸物件の売却についても消費税の課税対象です。損益計算書にでてこないだけに、計上忘れにご注意ください。ちなみに、簡易課税の場合にはこの賃貸物件の売却は第4種事業です。

もうひとつが2年後です。

この物件を売却したことにより、課税売上高が1000万円を超えてしまい、2年後の1年間に限って消費税の課税事業者に切り替わってしまうことがあります。

2年後に事務所や店舗・駐車場の賃貸収入がある場合には、その消費税も収める必要が出てきます。場合によっては、簡易課税にするなどの対策をしておいたほうがいいケースもかなりあります。

また、このときに全体の売却額は確定しているものの、土地と建物がそれぞれいくらかはっきりしていないこともあります。できることなら、契約時にはっきりさせておくほうが、こういった計算のときにラクになります。

賃貸物件を売却した場合には、売却年、2年後の消費税には十分注意しましょう。

＜昨日の出来事＞
午前はお客様の資料預かり。
午後は資料整理、請求書作成、ランニング12km。