不動産を売却して損が出てしまった場合

不動産を売却した場合の税金は、

売った値段　-　過去に買った値段　-　売った時にかかった経費

がプラスになった場合、つまり利益が出たときに対してかかります。

逆に、マイナスになり損が出た場合はどうなるかまとめてみました。

納税もなければ、申告もいらない

不動産売却の税金は、過去に買った値段より高く売れた場合に、その値上がり益に対して税金がかかり、5年超保有していれば20.315％の税金がかかります。

過去に1,000万円で買った土地が、1,500万円で売れた場合には、その差額の500万円が税金の対象になり、約102万円もの税金がかかります。

これは、プラスになった場合の話で、値下がりしてしまうこともあります。

例えば、1,500万円で買った土地が、1,000万円でしか売れなかった場合には、500万円損してしまったことになり、この場合には税金はかかりません。

損してしまった場合の何か救済策については原則ありません。この損した部分については、給料などの他の収入と相殺して税金を抑えるようなことができないからです。

この不動産を売却した際の申告は、プラスになった場合にかぎり申告することになっていますので、申告自体が必要ありません。

他の不動産との売却益と相殺できる

不動産の売却損は、原則他の収入とは相殺することはできませんが、同種の収入、つまり同じ年に他の不動産を売却して、利益が出ている場合にはこの利益と損失との相殺が可能です。

2つの不動産の売却があり、それぞれ500万円のプラス、500万円のマイナスがあったとします。

同じ年に売却していれば、500万円のプラスと、もうひとつの500万円のマイナスと相殺することができます。この場合には、納税がありません。

一方で、別の年に売却していれば、500万円のプラスのモノに対しては約102万円の税金が、500万円のマイナスのモノに対しては納税はありませんが、マイナス分は切り捨てとなってしまいます。

このように、含み益のある物件と、含み損のある物件を同じような時期に売却を考えているようでしたら、売却のタイミングによって納税額が大きく変わってしまいますので、戦略的に考えておく必要があります。

自宅の場合には特例がある

不動産の売却で損が出た場合には、納税はないものの、原則その損失は切り捨てとなってしまいます。

ただし、この売却するものが自宅である場合には、2つの救済策があります。

ひとつは、自宅を買換える場合には、売却損と他の収入との相殺ができ、かつ損失が残った場合には、3年間の繰越ができます。また、この場合には、住宅ローン控除との併用が可能です。現実には、損失の繰越中は納税がないので、その年は住宅ローンのメリットは受けられませんが。

もう一つは、自宅を売却して全額を住宅ローンの返済に充てても、住宅ローンが残る場合です。この場合には、住宅の売却損と他の収入との相殺ができるとともに、かつ損失が残った場合には、3年間の繰越ができます。ただしこの場合には、住宅ローンの残債が相殺できる限度額となります。

ただし、こちらの特例を使うには、売却損であっても申告が必要になります。

＜大事なこと＞
売却損の場合には、原則他の収入との相殺はできません。
利用方法が限られています。

＜昨日の出来事＞
午前中にブログを書いた後、車のオイル交換へ。
午後は少しだけ相続の仕事をして、ランニング7km。