不動産所得で損益通算ができない、土地の借入金の利息

個人で確定申告する場合には、一部の収入においては赤字になってしまった場合に、他の収入があれば、損益通算という形で合算でき、納税負担を少なくすることができます。

個人事業主で所得が赤字になってしまった場合

不動産所得についても損益通算が可能なのですが、意図的に赤字を作り、他の収入と相殺することにより、税負担を少なくすることを防止する規定があります。

それが、土地購入時の借入金の利息で、損益通算の対象外となっています。

土地の負債利子

不動産所得を計算するにあたって、その不動産を購入するための借入金利息というものは、経費にすることが可能です。

そこまでは、通常通りなのですが、万が一赤字になってしまった場合には、借入金の利息のうち、土地部分の経費については、損益通算の対象外という例外規定があります。

例えば、不動産収入480、その経費500（うち利息100（建物の利息40、土地部分60））であったとします。

この場合には不動産所得が－20となり、通常であれば他の収入とこの−20の赤字を通算することができます。

ただし、土地の部分の利息が60あるため、この規定が発動してしまい、土地の借入金に対する利息のうち20は損益通算の対象外となります。

そして、その土地部分の利息20は他の収入との相殺ができず、切り捨てとなってしまいます。

ちなみに、この話は損益通算の話であるため、黒字の場合には気にする必要はありません。

借入金の内訳がない場合

このときに、借入金の利息を土地と建物に区分することが必要になります。

土地と建物を別々に購入して、借入金もそれぞれという場合には、その返済表をもとに計算します。

一方で、土地と建物を一本の借入金で購入して、借入金を土地と建物に分けることができないケースもかなりあります。

その場合には、建物から優先的に借入金を充当して、残りを土地の借入金とすることができます。

（例）
・土地3000万円　建物2000万円（借入金2500万円、自己資金2500万円）を購入
・利息は100万円

①建物の借入金を優先的に充当する
建物2000万円＜借入金2500万
↓
建物の借入金2000万円　土地の借入金500万円と考える

②利息を土地と建物の借入金の比率で分ける
100万円　×　500万円／2500万円　＝　20万円（土地の負債利子）

ただし、この取り扱いは、区分ができず、かつ、ひとつの契約で同じ方から購入した場合に限ります。

きちんと区分できるのであれば、そちらの方法で計算します。

＜昨日の出来事＞
午前はお客様との打ち合わせ。
午後はそのお客様の帳簿整理、ランニング400m×5でした。