だれが申告納税の対象者？【不動産賃貸・売買】

税金の申告や納税の対象者は、経済的利益をだれが受けるかによって課税されるべきで、名義や実際に仕事をしている人でない人が申告納税の対象者になることがあります。

不動産の賃貸や売買のケースで考えてみたいと思います。

マンションの利益

仮に、Aさんの持っている土地の上に、Bさんが賃貸用のマンションを建て、Cさんが管理運営をしている場合を考えてみます。

この場合には、マンションを持っているBさんが申告納税の対象になります。

Bさんがマンションを建てたことによって、その収益がうまれるからです。不動産所得の場合には、その建物の所有者に申告納税の義務があります。

仮に管理運営をしているからとCさんが申告納税の対象になってしまえば、いつでもだれにでも申告対象者を変えることができてしまい、税金操作ができてしまいます。

ところで、土地の所有者であるAさんにもBさんの利益を一部もらえないのかという、疑問が生じます。

通常は、親族間でこのようなことが起きると思いますが、BさんはAさんに無償で土地を借りているだけのケースがほとんどですので、なにもありません。

AさんはBさんから地代を要求することは可能ですが、借地権の問題も発生し、思わぬ税金が発生することから、おすすめはできません。

駐車場

これを駐車場のケースの場合はどうなるか。

Aさんの持っている土地の上に、Bさんが駐車場のための舗装をひき、Cさんが管理運営をしている場合を考えてみます。

この場合には、申告納税の対象になるのは、土地の所有者であるAさんになります。上記と違って、駐車場の場合には土地の使用料の考えがあるからです。

土地と駐車場の整地ではお金のかかり具合が全く違うというのもあるでしょう。

簡単に、利益を付け替えることはできないのです。

不動産の売買

不動産の売買については、名義に沿って持分に応じた申告納税が必要になります。

Aさん、Bさんともに2分の1ずつ所有していれば、その不動産の売買の利益もそれぞれ2分の1ずつの申告する必要があります（代表者が申告納税はNG）。

ところで、相続がおきた場合で、すぐに売却してそのお金を相続分で分ける（換価分割を含む）ケースがあります。

このときに、それぞれ相続人間で持分を持って売却することが本来の姿ですが、不動産売買の手間を考慮して、代表者1名で相続登記して売買することも認められています（遺産分割協議書の書き方には注意ですが）。

仮に、Aさん・Bさん2分の1とするところ、Aさんを持分1として代表者として売却してもらう流れです。

このときには、名義上はAさんが1ですが、実質はAさん・Bさん2分の1ずつですので、それぞれに応じた申告が必要です。

名義だけでなく、実質で判断しなければいけない場合があるので、ご注意ください。

＜昨日の出来事＞
午前はお客様のご自宅にて申告の手続き。
午後は別のお客様の申告のサポート、いずれも無事終わりました。