固定資産税の仕組み

不動産をお持ちであれば、毎年4~5月になると固定資産税の納税通知書が送られてきます。

固定資産税は各市区町村で自動的に計算してくれるため、内容を知らない方も多いかと思われます。

固定資産税のルールについて、まとめてみました。

固定資産税とは

固定資産税とは、1月1日時点での不動産の所有者に対して課税されます。

よくある勘違いが、1月1日時点では不動産を持っていて、納付書が来る前に売却して保有していなかったとしても、固定資産税はかかります。

あくまで、1月1日時点での所有者に対して固定資産税はかかります。

固定資産税精算金の取り扱い

土地や建物の価格（「固定資産税評価額」という固定資産税特有の計算方法で計算した金額）の1.4％（標準税率で市区町村により異なる場合アリ）ほど税金がかかります。

また、同時に不動産の場所が市街化区域にある場合には、都市計画税という税金も追加でかかります。こちらの税率は、0.3％です。

固定資産税評価額は、各市区町村で計算されますが、毎年計算されるわけではありません。
計算されるのは、基本的には3年に1回です。それ以外の年は前年の数字から据え置きです。

ちなみに、今年（令和6年）は3年に1度の評価替えの年です。

固定資産税の主な軽減措置

固定資産税は不動産の所有者に対して課税されますが、所有しているものが住宅であれば、特例があり固定資産税が軽減されます。

建物については、新築の住宅であれば3年間（長期優良住宅は5年間）は固定資産税が2分の1に減額がされます。

家を買って3年くらい経つと固定資産税が跳ね上がるのはこのためです。
むしろ、最初の3年間が優遇されているだけです。
私の場合も、3年後には3万円以上増えていました…

土地についても、土地の上にあるものが住宅であれば、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1（ともに200㎡まで）に減額されます。

空き家が増えているのは、この制度があるためともいわれています。
建物を壊してしまうと、この特例の対象外となってしまい、土地の固定資産税が6倍になってしまうからです。

また、自宅を建てるために土地を買った場合であっても、1月1日時点で更地であった場合には、通常の固定資産税がかかります。

私も土地を買って、半年くらい寝かしてしまったの（1月1日をまたいでいます）で、通常の固定資産税での請求がきました。ビックリするくらい高いです…

建物の評価

ところで建物の固定資産税評価ですが、「再建築価額（新築の値段）　×　経年減点補正率」

という方法により計算します。

建物は時間が経つにつれて劣化していくものなので、数年にかけて価値が減少するよう評価されます。毎年数％ずつ価値が減少するようになっています（固定資産税に反映されるのは3年に1回ですが）。

木造の場合毎年2～5％ずつ価値が減少していき、25年くらい経つと新築の2割まで減少していきます。ただし、新築の値段の2割を下回ることはありません。

減価償却費みたいなものなのですが、違いがひとつあります。

それは、再建築価額（新築の値段）も変化することです。

再建築価額は、物価の変動によって変動します。
近頃は、材料や人件費の高騰もあって、建物の価格も上昇しています。
固定資産税評価額はこれも反映されてしまうのです。

私の自宅も経年原価補正率で7％ほど減少するのかと思っていたのですが、
再建築価額も上昇してしまい、結果2％の減少、固定資産税1,500円ほどの減少にとどまってしまいました。

＜大事なこと＞
固定資産税のルールについて簡単にまとめてみました。
建物の固定資産税は、どんどん下がっていくわけではないのです。
私にとって悲しい3年に1回の固定資産税の評価替えでした。