不動産を売った時の税金の基本的なこと

不動産を売った時にかかる税金は、売ってお金をもらったから税金がかかるわけではありません。

不動産を売って、利益が出た（儲かった）場合にかかる税金です。

その仕組みについて、あらためてまとめてみました。

不動産を売った時にかかる税金

不動産を売った時にかかる税金を計算するために、譲渡所得というものを計算します。

譲渡所得を簡単に言うと、不動産を売ったことによっていくら利益が出たかというものです。

具体的にはこのように計算します。

売った値段（譲渡価額）　-　買った値段（取得費）　-　売った時にかかった経費（譲渡費用）

つまり、3,000万円で売れた場合であっても、過去に5,000万円で買っていれば、2,000万円損したことになるため、税金はかかりません。申告自体も必要ありません。ただし、売ったものが自宅である場合には特例があり、これを使う場合には申告が必要です。

一方で、過去に2,000万円で買ったものが、3,000万円で売れた場合には、1,000万円の利益が出たことになるので、こちらの場合に限って税金がかかり、申告と納税が必要になります。

必要な3つの数字

不動産を売った時にかかる税金で必要な数字は、
・売った値段
・過去に買った値段
・売った時にかかった経費
の3つです。

ところで、売った値段と、売った時にかかった経費は直近の数字のため、数字の把握は簡単にできます。そして証拠書類も残っていますし、万が一紛失していたとしても、再発行をしたり、控えの写しをもらうなどして対応が簡単にできます。

ここでネックになるのは、過去に買った値段です。これは過去のものなので探すこと自体が大変です。数十年前のものということもありますし、自分で買ったものでない（相続でもらった）ということがほとんどです。

過去に買った値段はどこかに記録されているわけではないので、自宅などで過去の書類を探し出す必要があります。

過去のものなので、売主や不動産屋、工務店にも書類が保存されていることもほとんどないでしょうし、ましてやその売主や不動産屋、工務店が存在していないことも多いでしょう。

買った値段がわからないと、売った値段の5％で買ったことにしていいというルールはありますが、ほとんど売値に対して税金がかかることになり、税金も高額になりがちです。

この過去の書類を探すのは、ものすごく大変なので早めに着手しておきましょう（買った書類を大切にとっておくことも大事です）。

不動産を買ったら、売却するまで書類は保管しておきましょう

税金の計算

不動産を売って利益が出た場合には、申告と納税が必要です。

税金の税率は一定で、所得税15.315％と住民税5％がかかります。

ただし、所有期間が短いと（5年程度）所得税30.63％と住民税9％と税率が大きく増えます。

売った直後に納税するわけではなく、
所得税は売った年の翌年3/15に納税をします。
住民税は売った年の翌年6月くらいから4回に分けて納税します。

売ってから納税までタイムラグがあるので、売ったお金の一部は納税のためにプールしておきましょう。

また、国民健康保険や後期高齢者医療保険に加入している場合には、1年間だけ保険料のアップが予想されますので、それに対しても備えておきましょう。

＜大事なこと＞
不動産の売却の税金は、過去にその物件を買った金額が重要になります。
必ず大事に保管しておきましょう。

＜昨日の出来事＞
ふと目が覚めてしまい朝2時に起床（夜とも言いますが）、目がさえてしまったので仕事していました。その後はとある団体の税務相談に参加。自分とのやり方が違うので苦戦しています。