個人の不動産所得の事業的規模とそうでない場合のちがい

不動産所得の場合、それなりに規模がある場合と、そうでない場合で取り扱いが異なります。

アパート経営はある程度の規模がないと65万円控除できません

主に、65万円控除ができるかどうかというちがいがありますが、それ以外にも細かいルールがあります。

青色専従者給与

不動産の貸付事業が、事業的規模に該当する場合には、届出を出すことによって給与を払っても経費にすることができます。

ただし、給与というからには、その家族の方は働いているという実態が必要です。

不動産所得の難しいところに、働くポイントが少ないために、家族ゆえの過大給与になりがちです。

事業的規模であれば給与を経費にできるとはいえ、その給与に見合った労働があることが前提問うことを忘れないでください。

不動産所得の家族に払う給与に注意

取り壊し

アパートが老朽化するようなときに、取り壊して新しく建て替えるということがあります。

その取り壊しの経費に着いてのちがいがあります。

事業的規模の場合には、取壊費用は特に気にすることなく、全額経費にすることができます。

一方で、事業的規模ではない場合には、取り扱いが若干複雑になります。この取壊費用を経費にできるのは、利益が±0になるところが限度です。

つまり、取り壊しという大きな経費があって仮に赤字になっても、不動産所得の計算上は利益0です。他の所得と相殺や赤字の繰越はできません。

事例としては、あまりありませんが、金額が大きいだけにご注意ください。

また、取り壊し費用は、タイミングや目的によって取扱方法が変わりますので、十分ご注意ください。

賃貸用アパートを壊した場合の注意点

貸倒損失

入居様から家賃をきちんともらうことができていれば問題ないのですが、万が一回収不能となるケースもあります。

その時の取り扱いが違います。

事業的規模→回収できなかった年の損失

事業的規模でない→収入を計上した年の収入を訂正する（過去にさかのぼって確定申告をやり直す）

ただし、いずれにせよ貸倒損失という条件に当てはまる必要があります。ただ単にお金をもらいそびれたというような理由では、NGになるのでその点にも注意が必要です。

管理を不動産業者に依頼している場合、きちんと回収してくれると思われますが、自主管理の場合には自分で取り立てなどの管理もしなければいけないので、家賃の管理は特にきちんとしておくべきでしょう。

その他

それ以外にも、細かいことでこのようなちがいがあります。

・貸倒引当金計上不可
・延納した場合の利子税の経費計上不可

いずれにせよ、細かい部分ではありますが、事業的規模ではないときには、大きな損失がある場合には特に注意しておきましょう。

＜昨日の出来事＞
午前にランニング7km、税務署との書類のやり取り。
午後はお客様との打ち合わせ。