不動産の持分と税金を考える

不動産はひとりで所有するだけでなく、共有で所有することもできます。

それがゆえの、思わぬ税金のトラブルもあります。ケース別に考えてみました。

不動産を買う時

不動産を購入するときには、基本的には不動産取得税や登記をする際の登録免許税といった税金はあるものの、こちらから申告して税金を納めるというようなことはありません。

とはいえ、問題になるケースがあります。

それは、共有で購入した場合の持分の設定です。このときの持分の設定、非常に大事です。

決め方は、「お金を出した比率に応じて」一択です。

例えば、3,000万円のマンションを夫と妻で1,500万円ずつ出した場合には、持分も2分の1ずつです。

これを、持分を夫のみとすれば、妻→夫へ1,500万円の贈与があったとされてしまいます。この場合の贈与税は450.5万円です。

「◯：△みたいにしたいのだけど」といった選択肢はありません、希望があるのであれば、その持分に合わせたお金の出し方をする必要があります。

不動産を売るとき

不動産を売るときにも、持分は大事になってきます。

まず、その際の申告ですが、持分を持っている方が、持分に応じて申告することです。代表者1人にまとめてというようなことができません。

2分の1ずつ持っているようだったら、売った値段、買った値段、売ったときにかかった経費それぞれ2分の1にして、申告する必要があります。

もう一つの論点として、お金をきちんと配分することです。

仮に夫婦で2分の1ずつ持っていた不動産を売却して、そのお金はすべて夫がもらった、というのはNGです。

このままほっておくと、本来妻がもらうべきであったお金分の贈与があるとされてしまいます。

代表者1人で受け取るような場合には、かかった費用をすべて精算して、持分に応じてその売却代金を配分することを忘れないようにしておきましょう。

相続のとき

いざ、相続のときに遺言書があればそのとおりに、遺言書がなければ、遺産分割協議をして故人様の財産をどのように分けるかを決めることになります。

・だれがもらうのがいいのか
・どうすれば、税制上の優遇措置を受けることができるか

ということを考えると思いますが、ここで土地の共有は避けるべきでしょう。

故人様の財産が現金のみであれば、均等に分けることが可能ですが、不動産の場合にはそういうわけにはいきません。これが遺産分割の難しいところです。

ところが、相続分で共有にしてしまえば、平等にはなります。

しかし、共有にしたところでみなが平等に使えるわけではありません。売りたいと思っても、誰かが反対すれば売ることはできません。

時が流れれば、遠い親戚同士で共有しているみたいなケースも起こり得ます。

不動産の共有での取得は、単なる遺産分割の先送りにしか過ぎません。すぐ売却を予定しているようなケースを除き、共有にしないでおくのがベストです。

＜昨日の出来事＞
午前はお客様との打ち合わせ。
午後は法務局、確定申告2件と、ランニング7km。