相続空き家の3,000万円控除の特例で気をつけたいこと

故人様が生前にお住まいで、現在空き家になってしまっている不動産を相続するケースがあります。

その不動産を売却して利益が出たとしても3,000万円までであれば、税負担を少なくする特例があります（いわゆる「相続空き家の特例」です）。

相続した空き家を売却した場合、税金が安くなる場合があります

いくつかの要件があるのですが、特に気をつけたいところをまとめてみました。

使用用途

相続空き家の特例は、相続の直前が故人様のお住い、相続後に空き家になる必要があります。

つまり、相続の直前には故人様がひとり暮らしをされていた場合に限られます。同居している方がいた場合には受けることができません。

なお、故人様が相続の直前に老人ホームなどに入居しており、相続直前の時点で空き家という場合もあるでしょう。この場合には、老人ホームなどに入居する前に一人暮らしをしていて、その後が空き家になっていれば、大丈夫です。

ただし、空き家になっているのがもったいないので、

・賃貸に出した
・他の方が移り住んだ

場合には、用途そのものが変わってしまうので、受けることができません。

建物

建物については、大きな制約があります。

昭和56年5月31日以前に建築されたもの、いわゆる旧耐震基準の建物でないと、この特例は使えません。

建物の建築年月日については、固定資産税の通知や登記簿謄本に記載されているので、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

また、区分所有建物登記、いわゆるマンションの場合であっても、この特例は使えません。

この特例は、あくまで空き家対策の一環でつくられた特例です。旧耐震基準で作られた建物だけに限定されているのはこのためです。

売却前後の建物の状況

この特例を使うには、売却する不動産の建物について何らかの処置が求められます。

基本的には次の4択となります。

1．建物を取り壊す→売却
2．現状で売却→売却相手が旧耐震基準の建物を取り壊す（翌年の2/15まで）
3．建物を耐震基準に満たすよう改良→売却
4．現状で売却→売却相手が耐震基準に満たすよう改良（翌年の2/15まで）

このなかで、3と4の建物を耐震基準に満たすよう改良することは、ほとんどありません。

実質的には、1か2のいずれかになります。

建物を取り壊すことが前提で、売主・買主のどちらが取り壊しをおこなうかということになります。

このときに注意したいのが2の買主が取り壊す場合です。

すぐ取り壊してもらえればいいのですが、買主が取り壊さなかった場合には、この特例は受けることができなくなってしまいます。

相手次第ということもありますので、十分注意しましょう。

＜昨日の出来事＞
午前はブログと読書のみ。
午後は税理士会での無料相談会の相談員、不動産売却の話がほとんどでした。