サブリース方式の不動産管理会社を設立してからやること

以前のブログで、不動産所得がある方の法人成りについて3つの方法を書きました。

不動産賃貸業で法人成りする場合の3つの方法

この中で、サブリース方式の方法を選んだ場合の、やるべきことについてまとめてみました。

サブリース方式

不動産賃貸業でサブリース方式にするとは、不動産オーナーが新しく設立した法人に建物丸ごと貸し付けて、その法人が入居者様に貸すような形式です。

（従来）不動産オーナー　→　入居者

（サブリース）不動産オーナー　→　法人　→　入居者

つまり、この形式の場合、

・不動産オーナーから法人への建物丸ごと貸しているという契約

・法人が入居者様個別に貸している契約

という2つの契約が存在することになります。

サブリース方式の法人を設立した場合、契約そのものが変わってしまうので、その契約をまき直しすることからスタートすることになります。

入居者との契約のまき直し

まずは、入居者に貸主の変更を伝えることからスタートします。

・貸主が不動産オーナーから、法人に変更になる旨
・入金口座の変更

を伝えることになります。

ところで、通常は入居者と不動産オーナーの間に不動産管理会社が入っているケースがほとんどだと思うので、その場合には、不動産管理会社にその旨伝えましょう。何らかの処置をしてくれます。

入居者と不動産オーナーの契約期間が残っている場合には、通知のみということになることがほとんどですが、契約更新や新規契約の場合には、必ず法人での契約をしておきましょう。

不動産オーナーと法人の契約

それと同時進行しなければいけないのは、不動産オーナーと法人の契約書を作成することです。

ところでこちらの契約は、不動産オーナーと法人の役員は実質的に同じかその親族になるケースがほとんどです。そのせいか、契約がなあなあになりがちです。入金のみで済ませてあとは終わりみたいなことも見受けられます。

不動産オーナーと法人は別人格です。契約書は必ず作成しましょう。

もう一つ大事なのが、賃料の設定です。

これをいくらでも設定できてしまうと、利益操作がいくらでもできてしまいます。そして、これがいくらならOK、いくらを超えたらNGみたいなルールはありません。世間相場に合わせるしかありません。

ほとんどのケースだと、満室賃料の80〜85%位がほとんどです。

税務調査でも、この賃料設定がかなり大事になってきます。契約書の作成とともに（必ず確認されます）、どういった理由でその賃料を設定したのかチェックされます。

どのように計算したか、根拠を示すことができるようにしておきましょう。

＜昨日の出来事＞
午前は確定申告書の作成、法務局。
午後はランニング7km。