不動産売却の申告の3つの数字の基礎的なこと

不動産売却の申告は、譲渡収入（売った金額）、取得費（過去に買った値段）、譲渡費用（売ったときにかかった経費）の3つの数字を計算する必要があります。

この数字の大事なことをまとめてみました。

譲渡収入（売った値段）

不動産収入は、売ったときにもらったお金すべてを計上します。

ここで注意したいのが、「固定資産税精算金」の取り扱いです。ほとんどのケースで固定資産税精算金（おそらく数万円）のやり取りがあります。

これについては、売上代金の一部として取り扱うので、売却代金に加算します（税金の戻りではありません）。

つまり、ほとんどのケースだと譲渡収入は、「売却代金＋固定資産税精算金」となります。

売却代金に比べれば小さい金額ではありますが、間違えが多いところなので気をつけましょう。

譲渡費用（売ったときにかかった経費）

売ったときにかかった経費は、代表的なものをいえば、
・収入印紙
・不動産業者への仲介手数料
・解体費用
・測量費用
です。

譲渡費用は、直近に支払ったものであるため把握しやすいです。気をつけなければいけないのは、この譲渡費用の選別です。

譲渡費用は、「売るためにかかった経費」です。この「売るために」という文言が非常に重要だったりします。

例えば、売却するのにその不動産に抵当権がついていたり、名義人の住所が違ったりすると、それらを是正する手続きが必要になります。

これをやらないと売却ができないので、譲渡費用になりそうですが、この経費はNGです。これについては、本来この是正手続きを過去の必要なときにやっておくべきものだからです。

売るためでなく、もっと前にやるべきことをたまたま売る間際にやっても、譲渡費用にはなりません。

ところで、代表的な譲渡費用の中の、解体費用も譲渡費用にならない場合もあります。

何年も前に解体していると、売るために壊したのというところに、疑問符が生じてしまうからです。気をつけましょう。

取得費（過去に買った値段）

不動産売買の税金で、一番ネックになるのがこの取得費です。

上2つの数字が現在のものであるのに対して、この取得費は過去の数字だからです。

しかも何十年前のものだったり、自分で買ったものでなかったり（親が購入→相続してもらった）というようなケースがほとんどだからです。

この数字はどこかに記録されているわけではないので、ご自身で管理する必要があります。登記簿謄本にもこの数字は掲載されていません。権利証にもその記載はありません。

といったこともあり、まずこの数字のもとになる売買契約書や通帳、領収書を探すことから始めなければいけません。

なかなか見つからないケースもありますので、時間には余裕を持っておくことが大事です。

できれば売る前に探しておきたいものです。建物を解体してしまえば、書類ごと消滅するおそれもありますので。

幸い、書類が見つかったとしても、計算方法が複雑なケースもありますので、早めに着手しておくべきでしょう。

＜昨日の出来事＞
午前にランニング7km。
午後は税理士会主催の無料相談でした。