不動産賃貸業で法人成りする場合の3つの方法

不動産賃貸業の法人成りをする場合には、3つの方法が考えられます。

それぞれのメリット・デメリットをまとめてみました。

管理料

不動産賃貸業でのひとつのやり方として、不動産の所有者を個人のまま変えず、法人を設立して、その個人から管理料を取る方法です。

一番気軽な方法ではあるのですが、こちらはおすすめできません。

まず、管理料といっても、あまり金額が取れないのが現実です。世間相場だと、賃料の5％程度です。

もちろん管理会社を挟んだうえで、さらに管理料を取るとなると実態も問われます。実態に関係なく、利益調整ができるということにはならないのです。

このやり方の場合、5%程度が限界で大した節税にはならず、おすすめできません（実務上もやっている方は少ないです）。

サブリース

こちらの場合も、不動産の所有者は個人のままで、法人が一括して建物を借り上げるという方法です。

個人の物件を法人で一括借り上げし、入居者と法人で契約する流れです。

この場合は、満室賃料の80〜85％程度の家賃を個人に支払う形になります。

ところで、このやり方を取り入れる際には、貸主が変わる旨を入居者に伝えるとともに、きちんとした契約書を作成することが絶対です。

このやり方だと、不動産の所有者を変えることなくできるので、コストは少ないものの、法人から個人に支払う家賃をいくらに設定してもいいというわけではありません。上記の管理料方式と同様、金額設定が税務調査の焦点になりやすいです。◯％ならOKという指標がありませんので。

また、すでにサブリース契約の物件に、さらにサブリースしている方もいらっしゃいますが、このケースの場合はちょっと無理があるように思います。

不動産を法人へ売却

個人の所有する物件を法人に売却し、完全に法人主体で賃貸する方法です。

この場合には収益を100％移転することができますし、物件の名義も変わっているので、管理料をいくらにすべきだとか、賃料をいくらにすべきかと、もめることはありません。

一番いいやり方である反面、一番はじめの準備段階のハードルは非常に高いです。

・物件の売買代金の設定
・法人の資金力の問題
・不動産売却時の個人の税金の問題
・コストの問題（不動産取得税、登記費用など）
・金融機関との問題（借入金が残っている場合）

効果が非常に高い反面、スタート時のコストは上の2つのやり方とは桁違いです。

初期費用を節税効果できちんと回収できるか確認しておきましょう。

＜昨日の出来事＞
午前はお客様との打ち合わせ。
午後はその書類整理、ランニング7km。