減価償却できる期間はおわりがある、不動産賃貸業は特に注意

減価償却という勘定科目で、経費にできるのは購入金額までです。

必ず終わりが来ます。特にこの金額が大きくなる不動産賃貸業の方は注意が必要です。

減価償却費

金額が大きく、かつ数年にわたって使えるものは、1年に経費にすることができません。

その代わりに、減価償却費という科目を使って、数年にわたって経費にしていきます。

仮に6,600万円の木造のアパートであれば、耐用年数が22年なので、

6,600万円÷22年＝300万円を、22年間にわたって、減価償却という科目で経費にすることができます。

不動産賃貸業の決算書の特徴

いっぽうで、不動産賃貸業の決算書を見ると、事業に比べて比較的安定していることが多いです。

収入は入居者が大きく出入りすることが少ないこともあり、多少の上下はあるものの、比較的安定する傾向があります。

経費についてはどうか。

・租税公課（主に固定資産税）
・手数料（不動産管理会社に払うもの）
・保険料（火災保険、地震保険）
・借入金利息

といったものがメインとなりますが、どれも突然上下に変動するような経費はなく、比較的一定です。

そして、さきほどの減価償却費。これも、終わるまでは常に一定で推移します。

上下に動く項目は修繕費くらいで、大きな修繕があるときに、損益が大きく下がるくらいです。

不動産賃貸業はやっている方にとっては大変なものではあるものの、数字だけを見ると比較的安定しているのが特徴だったりします。

減価償却が終わる

ところで、減価償却という経費は突然に終わります。

さきほどの、木造アパートの例で言えば、22年目まで経費にできた300万円が、23年目以降に突然に0に変わります。その分利益が大きく増えます。

所得税・住民税の最低の税率が15%なので、最低でも45万円税金が増えます（＋健康保険料も）。所得税は超過累進税率なので、この数字だけすむということはまずありません。

事業の感覚からいってなにも変わらないのに、ある時突然税金が増えます。

15年目から設備関係の減価償却が終わり始め税金が高くなり、さらに、建物の耐用年数あたりで、一気に税金が増えます。

特に、建物の減価償却が終わった頃から借入金の返済が終わるまでは、税金も高額、銀行への返済も続くととてもお金のやりくりに苦労します。

何年も税金の金額が同じような数字が続くとこも多く、また、減価償却が終わるときなんてずっと先ですので、いつ減価償却が終わるかなんて忘れてしまいがちです。

減価償却の数字だけでなく、未償却残高（あと減価償却していない残り）がいくらあるかも、確認しておきましょう。

＜昨日の出来事＞
午前は新横浜のラーメン博物館へ。
午後はセミナー、懇親会でした。