再建築不可の土地とその評価

土地を購入する際には、その土地の上に建物を建築することで利用することがほとんどです。

つまり、その土地に建物を建てることができない再建築不可の土地は、そのぶん利用価値が低いと考えられ、相続税評価は低くなります。

再建築不可の土地

通常、土地の上に建物を建てる場合には、

その土地が最低限「幅が4m以上ある道路に2m以上接している」必要があります。

つまり、その土地がどのように道路と接しているかも大事になってきます。

その土地が、

・道路に接していない
・道路に接しているが2m未満
・接している道路の幅が4m未満
・道路っぽいものの、建築基準法条の道路ではない

といった場合には、建物を建てることができません。

とはいえ、こういった場合であっても建物があるケースが多いですが、これはその法律ができる前に建てられたものです。建物があったとしても、次に建て替えができない可能性が高いです。

ちまたでは、そのような土地のことを「再建築不可物件」みたいな感じで呼ばれていますが、その建物を解体して新たに建物を建てることができない事があるのです。

そのため、相続税の評価においても、2つの減額の補正が認められて、評価も大幅に少なくなります。

2つの減額補正

（減額補正1）不整形地

土地の評価は真四角でない場合使いにくいことから、相続税評価においても、減額評価することができます（不整形地評価）。

ところで、接道義務を果たしていない土地の場合、その土地自体が真四角で不整形でない場合であっても、不整形の補正をすることができる場合があります。

接道義務を果たしていない土地の場合、一番近い道路をベースに補正することになるので、その分大きく不整形の補正をすることができます。

さらに道路と接している距離が短いと、それを減額評価に反映することもできます（間口狭小補正率）。この場合には、間口が2mとして扱いますので、さらなる減額を取ることができます。

（減額補正2）通路補正

接道義務を果たしていない土地の場合、そのままでは建物を建てることができません。

そこから、建物を建てたいとなると、基準を満たした道路とその土地を、最低限、幅2mの通路でつなぐことが必要になります。

つまりその土地に建物を建てたい場合には、実際にはその最低限な通路のような土地が必要となるため、その購入費用みたいな感じで、評価額から減額することができます。

もちろん、評価上の話だけなので、その土地を購入する必要もありませんし、通路の対象となる家の方に話をしておく必要もありません。

この減額補正は、あくまで仮定の話ということで大丈夫です。

接道義務を満たさない土地の評価

この2つの補正があることから、実際に評価してみると半額以下になるケースもけっこうあったりします。相続税評価額が低くなるには理由があり、それは、その土地自体の取り扱いも難しいからです。

現在建っている建物を壊してしまえば、その後は建物を建築できないので、利用価値という点では低くなります。

そういった事もあってか、売却しようとしても、なかなか買い手がつかないか、道路に接している土地に比べて、安く売却になってしまうことの方がほとんどです。

こういった土地をそのまま路線価×面積で評価してしまえば、過大評価になってしまい、ムダな相続税を納めることになってしまいます。こういった場合には、専門家に相談しておくのが無難でしょう。

＜昨日の出来事＞
午前は昨日の用件で再度とある市役所へ。
午後は税理士会のちょっとした集まりに参加。