不動産投資で中古物件を購入した場合の減価償却費

不動産投資で中古の物件を購入した場合に問題になるのが減価償却費です。新築時のものと比較して、客観的な資料が少ないからです。

計算方法をまとめてみました。

土地・建物に区分する

不動産投資で減価償却をするのに考えなくてはいけないことは、土地と建物に分けることです。

なぜかといえば、土地が減価償却の対象外だからです。そのため、減価償却を考える際には、土地と建物の区分が必要になります。

まずは、売買契約書を確認してみましょう。

土地と建物の値段が個別に記載されていれば、その契約書に従いましょう。

ところで、土地と建物の金額が個別に記載されていないことも多いです。その場合には、消費税の記載があるかどうか見てみましょう。

もし記載があれば、それをもとに計算します。土地は消費税の対象外で、建物は消費税の課税の対象だからです。

例えば、土地・建物で3,100万円（内消費税100万円）と記載があれば、

1．消費税から建物の値段を計算する　100万円　×　1.1　＝　1,100万円
2．差額が土地の値段　3,100万円　−　1,100万円　＝　2,000万円

と、計算できます。

ところが、中古物件の場合にはそのような記載がないことが多いです。

その場合には、他の客観的に説明できる資料を元に計算するしかありません。

よく実務的に行われているのが、物件の固定資産税評価明細書を入手して、その評価額をもとに按分する方法が一般的です。

取得価額に含めるもの・含めなくていいもの

ところで、減価償却費の対象になるのは物件の本体価格だけではありません。

その購入時の付随費用も減価償却の対象になります。つまり、付随費用は支払った年の経費とすることはできません。

一方で、含めなくても良いものもあります。よくあるものをまとめてみると以下のとおりです。

含めなければいけないもの（減価償却の対象）

・不動産業者に支払う仲介手数料（支払手数料として処理はNG）

・固定資産税精算金（租税公課として処理はNG）

含めなくても良いもの（支払った時の経費でもいい）

・登記費用（登録免許税、司法書士報酬）

・不動産取得税

ただし、こちらに関しては強制でなく、仲介手数料と同様に支払ったときの経費でなく、固定資産の購入代金に含めて減価償却の対象としても大丈夫です。

損益計算書を作成して、赤字になったり、極端に税率が低くなるようだったら、こういったことも検討してみましょう。

耐用年数

中古物件の耐用年数は、原則、その後使える年数を見積もって決めることになっています。ただし、これを客観的に証明するのが非常に難しく、ほとんど使用されていません。

例外で、以下のように簡単に計算する方法も認められており、ほとんどがこちらで計算しています。

細かい計算方法については、以下のとおりです。
・1年未満の端数は切り捨て
・2年未満のときは、2年

例えば、耐用年数22年、16年経過後の物件の中古の耐用年数は、

（22年　−　16年）　＋　16年　×　20％　＝　9.2年　→　9年

と計算されます。

ただし、中古の場合にその後大規模リフォームなどをする場合には要注意です。この場合には、中古の耐用年数は使用できない場合があるので、お気をつけください。

＜昨日の出来事＞
午前はブログとお客様の返却書類の整理。
午後はスポット相談1件、帰宅後ランニング7km。