賃貸用物件の建物のみの贈与の効果と注意すべきこと

不動産収入が多い場合には、建物のみを贈与することで相続対策になります。

その効果と、贈与の際に気をつけることをまとめてみました。

賃貸用物件の贈与

賃貸用の物件のみの贈与することでの相続税対策の効果は、以下のような効果があげられます。

・収入が分散して所得税などの税負担が少なくなる
・その賃貸物件の収入が他の人に移るので、その分お金がたまらず相続税の負担も少なくなる
（収入をもらえるのは、建物の持ち主なので）

ちなみにこのやり方は、ある程度の年数が経って評価額が低くなっている建物、かつそれなりに収益性の高い建物を想定しています。

後で説明する、初期コストの負担を回収しやすくなるからです（初期コスト＜所得税・相続税の節税額）。

初期コストを回収できないと、節税どころか逆効果になってしまいます。

ちなみに、このような場合になると、建物と土地の所有者が異なることになります。

この場合には、地代をもらうのは控えておくべきでしょう。地代を払ってしまうと、その分効果が弱くなるとともに、借地権という問題で思わぬ納税がおきるからです。

初期コストなど

ただし、以下の点で初期コストなどがかかります。それをペイできるかどうかを事前に判断する必要があります。

・贈与税
・登録免許税や不動産取得税（相続でもらう場合には非課税）
・一時的に相続税が上がる（小規模宅地等の特例が使えなくなるなど）

ちなみに建物のみということの理由は、土地ごと贈与してしまうと、初期コストが大幅増になってしまうからです。初期コストの回収が難しくなってしまいます。

また、このやり方は建物を丸ごと所有している場合に限られます。マンションの1室のみ保有といったいわゆる区分所有の物件にはできません。建物＋土地の持ち主が必ずセットでなければいけないからです。

負担付贈与に注意

贈与をする際には、負担付贈与に注意する必要があります。

負担付贈与とは、借金などとセットで物件を贈与するやり方です。この場合には、建物の評価が、相続税評価額ではなく、時価になってしまいます。

通常は相続税評価額のほうが低いですので初期コストが上がるとともに、そもそも時価の算定も難しいので、簡単にはおすすめできません。

そういったこともあるので、お金を借りて物件を建てたのであれば、その返済が終わっていることが条件だったりします。

もうひとつは、敷金の取り扱いです。

建物の名義が変わるということは、貸主も変わるということです。ということは、入居者の敷金を預かっている名義も変わるのが普通です。

ところで、これが負担付贈与に該当するのかといえば、やり方をまちがえると負担付贈与として取り扱われます。

そのようなことがないように、建物の贈与とは別に、敷金相当額の金銭を移動しておくことで、負担付贈与を回避することができます。

いずれにせよ、このやり方は長期的に時間が取れることが前提、かつ、初期コストも数字は上げませんでしたが、実際にはけっこうな額になってしまいます。

簡単にはできるものではないので、慎重に進めていくことをおすすめします。

＜昨日の出来事＞
午前は司法書士先生の事務所で、お客様との打ち合わせ。
午後はランニング12km。