不動産を換価分割する場合の名義とその後の申告

相続した不動産を売却して、その売却代金を配分するという、いわゆる換価分割という方法があります。

このような場合であっても、故人様の名義を変更しない限り売却することができません。

その時の名義について考えてみました。

（原則）分割割合に応じて

換価分割する場合であっても、遺産分割協議の際に決めた分割割合に応じて、登記（いわゆる名義変更）するのが原則です。

仮に、相続人Aと相続人Bが2分の1ずつ取得し売却する場合であっても、それぞれ2分の1ずつ登記します。

ただし、このようにしてしまうと、売却時などの手続きも2人で行わなければならなかったり（委任状ですませられる場合もあります）するなど、単独所有に比べて、手続きが面倒になってしまいます。

そのため、以下のような簡便な方法も認められています。

（例外）代表者ひとりの名義にする

売却時の手続きの簡便にするために、代表者ひとりの名義にすることができます。

上記の例で言えば、相続人A（or相続人B）単独の名義にすることも可能です。

この方が、ひとりの方だけで売却手続きを進めることができるとともに、その後の売却代金を配分することができます（贈与の問題もありません）。

ただし、この場合には注意すべきこともあります。

・だれが代表者になって取得するかを記載する（登記ができなくなってしまうため）
・換価分割である旨と、その分割割合を記載する
・売却代金だけでなく、諸費用の負担も記載しておく
・売却後、売却代金を速やかに分配する
・そもそも売却活動自体速やかに行う

単独で売却活動ができる反面、遺産分割協議書の書き方や売却代金の精算をきちんとやる点には気をつけましょう。

売却後の申告

不動産を売却した場合には、ほとんどの場合、確定申告が必要になります。

この申告については、代表者が単独で行うということは認められていません。

名義で判断するのでなく、実質で判断することになります。分割割合に応じて申告することになります。

そして、このときの申告に添付する資料の中に、遺産分割協議書もつけておくことをおすすめします。

登記簿と実態もちがいますし、その中でどうしてこのような数字になっているのか、遺産分割協議書をみないと確認ができないからです。

特に、不動産売買の申告の場合、数字が大きいこともありますので、税務署からの問い合わせがきやすいです。それを防ぐためにも、遺産分割協議書もつけておきましょう。

＜昨日の出来事＞
午前は都内へ移動、合間にブログを書いていました。
午後は相続や不動産譲渡に関するスポット相談（するほう）でした。
とある著名な先生で、独立時の苦労話や事務所見学もさせていただき、貴重な時間を過ごすことができました。