サブリース方式の管理会社のデメリット

不動産での法人成りをするときには、3つの方法があります。

不動産賃貸業で法人成りする場合の3つの方法

その中で、一番ハードルが低いのがサブリース方式ではあるのですが、デメリットもあります。

すべての収益を法人に移せない

法人成りの場合、事業形態を個人から法人に移します。原則的には、個人は廃業という形が一般的です。

ところが、サブリース方式の場合には、すべての収益が法人に移すことができません。

あくまで、個人と入居者の間に、法人が入る形にすぎません。

個人から法人への賃料の目安が、満室賃料の15〜20%ということが一般的ですので、法人に利益移るのが、15〜20%程度です。

年間賃料が1,000万円くらいだと、法人に移る利益は150〜200万円程度で、ここから給料を払ってと考えると、大したメリットはありません。

事業での法人成り以上に、ある程度の規模があることが前提となります。

2つの申告が必要

サブリース方式の法人化の場合は、個人→法人に建物丸ごと貸している形式を取るので、個人にも収入が残ります。

つまり、サブリース方式の場合には、
・個人の確定申告
・法人の確定申告
いずれも必要になります。

これを自分でできれば手間がかかるだけで問題ないのですが、税理士に依頼しているようでしたら、単純に費用が倍になります。

それ以外にも、

・給与事務
・社会保険関係

と、思いのほか事務負担もかかります。

税金は安くなったけど、コストが増えて、手残りが減ったみたいなことが起きがちです。

あらかじめ、シミュレーションしておくことが必要になります。

対　税務署

この形の場合、税金対策という面が強いせいか、正しい形を取っていないと、税務署からクレームが来る可能性が高くなります。

まず、個人から法人への家賃設定。

15〜20%くらいが法人に移すという形が、一つの目安です。一度設定したからほっておくのではなく、年1回くらいは確認しておきましょう。

実態も大事です。

自分の会社であっても、別人格です。きちんとした契約書を完備しておくことも大事です。お金だけそのとおりに動かせばいいわけではありません。

そして、法人だからとなんでも経費にできるわけではありません。たしかに、法人のほうが経費の範囲は広いですが、だからといって、何でもかんでもというわけにはいきません。

・なにもしていない人に払う給与
・あまりにも過剰な食事代
・必要のない車
・物件視察と称した旅行代
などなど。

個人であれ、法人であれそこは変わりません。

不動産賃貸業であれば、おのずと経費は限られてくるはずです。気をつけましょう。

＜昨日の出来事＞
午前はお客様と打ち合わせ、その後申告書の作成。
午後も別のお客様と打ち合わせ、ランニング7km。